Um die Zinskosten einer 100.000 EUR Baufinanzierung von rd. 90.000 EUR, die bei einer 1,5 % Tilgung anfallen auf lediglich rd. 30.000 EUR zu senken, bedarf es einer "Innovativen Baufinanzierung".

Wesentlicher Bestandteil einer innovativen Finanzierung ist die Wahl der Währung, des Zinssatzes, des Tilgungsträgers sowie Absicherungs- und Switchstrategien. Unsere Aufgabe besteht darin, für den Kunden die beste Lösung zu finden.
 

(1) Fremdwährungsfinanzierung

Fremdwährungsfinanzierungen sind dann für den Kunden besonders günstig, wenn diese endfällig gestaltet werden. Während der Laufzeit zahlt der Kunde lediglich die Zinsen der Bank. Der Kredit selbst wird in dieser Zeit nicht bedient, sondern erst am Ende der Laufzeit durch eine Einmalzahlung. Um diese Einmalzahlung zu gewährleisten, muss die offene Kreditsumme durch einen sogenannten Tilgungsträger angespart werden. Die laufenden Zahlungen des Kunden setzen sich somit aus den Zinsen und den Ansparungen in den Tilgungsträger zusammen. Die in den Tilgungsträger angesparte Summe vermehrt sich durch den Zinseszinseffekt über die gesamte Laufzeit.

(2) Zinsen

In Deutschland besteht die Möglichkeit Zinsen über eine längere Laufzeit - in der Regel 10 Jahre - festzuschreiben. Diese Form der Festschreibung hat für den Kunden den großen Nachteil, extrem unflexibel zu sein. Das heisst, keine Sondertilgungen, es ist kein Wechsel in eine andere Währung möglich bzw. bei vorzeitiger Auflösung fällt eine nicht unerhebliche Vorfälligkeitsentschädigung an. Im Januar 2006 lag die günstigste 10-jährige Euro-Zinsfestschreibung bei rd. 4% p.a.. Bei uns lagen zum selben Zeitpunkt die Zinsen bei ca. 2,50 % p.a. im SFr.

Das Besondere an Financial Engineering ist, dass wir diese günstigen Zinsen im SFr ebenfalls mit 4% "deckeln" können - bei gleichzeitig vollkommer Flexibilität. Für den Finanzierungskunden bedeutet das, dass er mit dem aktuellen Zinssatz von z.B. 2,5 % im SFr sofort in den Genuss einer um 1,5 % günstigeren Finanzierung kommt, gleichzeitig aber zu 100 % "versichert" sein kann, nie mehr als 4 % an Zinsen bezahlen zu müssen. Diese Versicherung und somit vollkomme Ausschaltung jeglichen Zinsrisikos jenseits der 4 % wird auf Kundenwunsch mitfinanziert und erhöht die monatliche Rate nur minimal. Die Ersparnis gegenüber einer EUR-Finanzierung für den Kunden bleibt hingegen weiterhin enorm, vor allem auf die gesamte Laufzeit gerechnet.

Aus unsere Sicht ist allerdings davon auszugehen, dass die Zinsdifferenz aus historischer Betrachtung über die gesamte Laufzeit weiterhin Bestand haben wird.

(3) Tilgungsträger

Dem Tilgungsträger kommt im Rahmen einer endfälligen Finanzierung eine ganz besondere Bedeutung zu. Während eine Bank in der Regel ein Produkt aus dem eigenen Haus empfehlen wird, ist es die Aufgabe des Finanzdienstleisters, das für den Kunden beste Produkt zu wählen. Die Bedeutung des Tilgungsträger wird anhand dieses einfachen Beispiels deutlich:

Ein Kredit von 300.000 Euro erfordert bei 4,5 % Nettoperformance eine Sparrate von 770 EUR. Erwirtschaftet der Tilgungsträger lediglich 3,5 % fehlen am Ende der Laufzeit 10,7 %, ist der Ertrag um 1% höher, also 5,5 %, beträgt der Vermögensüberschuss 12,3 %.

Bei der Auswahl des Tilgungsträgers sind steuerliche Gesichtspunkte und Kapitalbindungsfristen von entscheidender Bedeutung. Während das Sparkapital bei Lebensversicherungen langfristig gebunden ist, kann auf Wertpapiervermögen kurzfristig zugegriffen werden.

Weiters ist zu bedenken, dass als Tilgungsträger ein Grantieprodukt verwendet wird. Aus unserer langjährigen Erfahrung und den Erfahrungen der Finanzinstitute sind dafür Produkte geeignet, die je nach Zyklus des Kapitalmarktes auch in Anleihen investiert sind oder sogar kurzfristig Cash halten. Die besten Produkte können meist auf eine über 100jährige Erfahrung ihrer Institutionen verweisen - die Spitzeninstitute haben selbst in den Jahren des 1. Weltkrieges, der Weltwirtschaftskrise und dem 2. Weltkrieg durchgehend eine Rendite erwirtschaftet.

(4) Liquiditätsreserve

Die Fremdwährungsfinanzierung in Verbindung mit dem Tilgungsträger bringt eine deutlich geringere monatliche Belastung mit sich. Da die Banken diese Finanzierungsform - vor allem wegen des geringeren Gewinnbeitrages - nicht bevorzugen, gestatten sie diese Finanzierungsform nur dann, wenn sich der Kunde auch einen (teureren) Eurokredit leisten kann. Um jedenfalls auf der sicheren Seite zu sein verlangen Banken in der Regel eine um 20 % höhere Sparrate in den Tilgungsträger. Das am Ende der Kreditlaufzeit über den Kredit hinausgehende Vermögen bekommt der Kunde am Ende der Laufzeit ausbezahlt.

(5) Risiko

Neben dem Zinsrisiko - das sowohl bei der Euro- als auch bei der Fremdwährungsfinanzierung besteht - gibt es bei der Fremdwährungsfinanzierung zusätzlich das Währungsrisiko. Das Währungsrisiko besteht nur dann, wenn die Fremdwährung (zB. SFr) steigt. Wenn die Fremdwährung fällt, werden die Schulden geringer. In diesem Fall muss man eigentlich von Währungschancen reden.

Zinsrisiko:

Wenn sich die Zinsen von rd. 3% auf 6% erhöhen, steigt die monatliche Kreditrate um rd. 60%. Dies gilt in ähnlicher Größenordnung sowohl für eine Euro- als auch bei einer Fremdwährungsfinanzierung. Da wir dieses Risiko für bedeutsam einschätzen, bieten wir dem Kunden eine Deckelung der Zinsen mit 4% bis 2016 an - er verliert dadurch den aktuellen Zinssatz von 2,5% nicht, hat aber ein Zinsrisko von lediglich bis max. 4%.

Währungsrisiko:

Wenn bspw. bei einer Fremdwährungsfinanzierung im SFr der ungünstigste Fall eintritt, dass der SFr um 30% steigt, steigt die monatliche Belastung lediglich um rd. 15%. Der Anstieg der Belastung ist wesentlich moderater als man vermuten würde. Um diesem Risiko zu begegnen, wird bei einer Fremdwährugsfinanzierung zwingend in die monatliche Rate eine rd. 20%ige Überdeckung einkalkuliert, d.h. wenn sich die Fremdwährung 30% "ungünstig" entwickelt, ändert sich die Rate nicht. Eine 30%ige Aufwertung des SFr ist aus heutiger Sicht schwer vorstellbar.

Tilgungsträgerrisiko:

Im Tilgungsträger wird die Rückzahlung (nicht die Zinsen) der Baufinanzierung angespart. Der Tilgungsträger reduziert die idR die Zinskosten wesentlich, eine Halbierung der Zinskosten gegenüber einer Finanzierung ohne Tilgungsträger ist durchaus die Regel. Das Risiko besteht darin, dass der Tilgungsträger am Ende der Laufzeit nicht über das Kapital verfügt, um die Baufinanzierung zurückzuzahlen. Um dieses Risiko zu beherrschen bedarf es einer entsprechenden Erfahrung. Erfahrene Finanzdienstleister wählen aus den tausenden am Markt befindlichen Produkten, jene die Sicherheit mit Ertrag bestmöglich kombinieren. Unser Finanzierungspartner wählt idR einen Tilgungsträger bzw ein Institut, dass in den letzten 100 Jahren ohne Unterbrechung, auch nicht bei Weltkriegen und Weltwirtschaftskrise, ein jedes Jahr eine Rendite erwirtschaftet hat. Die Rendite in den letzten 20 Jahren betrugen im Durchschnitt rd. 10 % - und das bei eingebauter Kapitalgarantie. Das größte Risiko besteht unserer Meinung darin, einen Finanzdienstleister oder eine Bank ohne Erfahrung mit endfälligen Finanzierungen zu wählen. Dadurch besteht das Risiko der falschen Wahl des Tilgungsträgers.

Laut einer Studie der Wirtschaftsuniversität Wien zu Fremdwährungsdarlehen beruht die Ablehnung ausschließlich auf wirtschaftlichen Interessen der Banken und nicht, wie oft behauptet, auf Risikoüberlegungen. Das in Österreich erscheinende Wirtschaftsmagazin Gewinn 1/06 berichtet auf Seite 48ff : "Die Österreicher haben sich im Laufe der letzten sechs Jahre durch die Aufnahme von günstigeren Fremdwährungskrediten sagenhafte neun Milliarden Euro erspart."

(6) Ergebnis

Die Entscheidung der Fremdwährung, des Zinssatzes und des Tilgungsträgers ist ein komplexer Prozess, der sich in der Regel für den Kunden lohnt. Nicht der Vergleich der Zinsen alleine führt zum besten Ergebnis, das beste Ergebnis können Sie nur durch den Vergleich der Zinskosten ermitteln. Die Zinskosten der in Deutschland üblichen Festschreibung mit 1,5 % Tilgung sind nicht um 30 % oder 40 % höher als die Finanzierung mit gleicher Laufzeit, sondern um rd. 200 % !

Welche Voraussetzungen sind zu erfüllen? >>mehr<<